本报记者 唐慧

近日，黄骅的王某与妻子拿到了市中级人民法院的二审判决书，他们终于保住了自己居住的房子。

买来房子未过户

牵涉官司被查封

几年前，黄骅的王某和妻子计划买一套房子。

2018年年底，王某经过打听得知赵某有一套房子要出售，于是经过沟通买下了这套房，并与赵某签订了房屋买卖合同。双方约定房屋价格为68万元。

就在签合同当天，王某通过妻子的银行账号支付给赵某购房定金6万元。

随后，王某和妻子又陆续支付了60万元。剩余2万元购房款，双方约定在办理房屋过户手续时结清。

王某和妻子收到房子后进行了装修就住了进去，但没有办理房屋过户手续。

约半年后，因为民间借贷纠纷，原房主赵某被债主齐某起诉至黄骅法院。齐某向法院申请了财产保全。

得知自己买的房屋涉及官司，王某急忙向黄骅法院提出书面异议。他表示，他已经购买了涉案房屋并实际入住，法院不应该查封和执行这套房屋。

很快，法院驳回了王某的请求。

法院认为合同无效

买房人一审败诉

王某对法院的裁定不服，向法院提起案外人执行异议诉讼。他请求法院确认他与赵某签订的房屋买卖合同有效，法院不得查封、执行他所居住的房屋。

虽然王某向法院提交了房屋买卖合同，但齐某认为这份合同不能证明王某与赵某之间交易的真实性。

他表示，即使两人的交易是真实的，买卖合同也因违反法律规定而无效。涉案房屋属于经济适用住房，只有政府批准的特定主体才有购买权利。王某与赵某违反规定私自交易，损害了社会公共利益。

黄骅法院审理后认为，依据相关政策，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

“本案中，这套房屋自2015年10月交付使用至2020年10月，禁止上市交易。”黄骅法院认为，2018年12月，原购房人赵某与王某签订买卖合同，转让这套经济适用住房，明显违反了国务院及各级政府出台的相关规定。

黄骅法院认为，赵某在禁止交易的时间内，在未取得完全产权前，擅自以明显高于申购价格的市场价，将经济适用住房转让给未经政府审批准入的王某来获取高额差价，其行为侵害了符合准入条件而轮候等待分配经济适用住房的不特定家庭的利益，侵害了政府对经济适用住房的管理秩序，损害了社会公共利益。

黄骅法院经审理认为，该房屋买卖合同依法确认无效。随后，法院判决驳回王某的诉求。

买房人提起上诉

获二审法院支持

王某对一审判决不服，上诉至市中级人民法院，请求市中级人民法院撤销一审判决，不得查封、执行自己居住的房屋。

市中级人民法院认为，本案的焦点为王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经过审理，市中级人民法院认为：根据合同法，合同违反法律、行政法规的强制性规定的可以认定无效。在合同法司法解释中，对强制性规定作了限缩性解释，是指违反了法律或行政法规中的效力性强制规定。

市中级人民院认为，购买经济适用房需要经过相关审批手续。虽然政府对经济适用房的购买资格、上市交易时间作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并没有效力性强制性规定认定其无效。另外，没有证据证明赵某处分案涉房屋影响了社会公共秩序。因此，应认定王某与赵某在原审法院查封房屋之前已签订合法有效的房屋买卖合同。

根据王某提交的银行转账记录、取暖费收据、物业费收据、电费收据等，市中级人民法院认定王某已经支付了涉案房屋的购房款，且在一审法院对涉案房屋查封前已经实际占有和使用。

市中级人民法院认为，涉案房屋在一审法院查封时未办理过户登记，是因该房5年内不得上市交易等限制政策所致，并非因王某的自身原因而未办理过户登记。

综合考量，市中级人民法院最终判决支持王某的上诉请求。

齐某收到二审判决后向河北省高级人民法院递交了再审申请，省高院审查后最终裁定驳回了齐某的再审申请。