日前，市住建局出台了《沧州市住宅小区物业服务公司进驻及退出管理办法》（以下简称《办法》），对物业服务企业进驻和退出制定了详细的规则，并于即日起正式实施。

选聘前期物业应招投标

按照《办法》，住宅物业的建设单位首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业（建筑规模5万平方米以下的新建物业项目，经项目所在地的住建部门批准后可以采用协议方式选聘物业服务企业）。

而对于有业主委员会的，可由其决定解聘、续聘、选聘物业服务企业或决定自主管理物业，前提是必须按照规定召开业主大会进行表决，否则决定无效。召开业主大会，需在会议召开前15天通知全体业主，同时告知辖区居民委员会，听取居委会相关意见并接受街道办事处（乡、镇人民政府）监督。业主委员会在业主大会做出决定后3日内，将不再续约或者提前解除合同的原因和时间（需提前60日）书面告知物业服务企业和全体业主。

物业服务企业退出不能毫无理由

物业服务企业退出不能毫无理由，但有下列情形之一，物业服务企业应退出住宅小区，且不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成为由拒绝。

这些情形包括：开发建设单位按照约定提前解约，并按程序选聘新的物业服务企业且与其签订合同生效；业主大会依法依约解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业且签订物业服务合同生效；物业服务合同期限届满，业主大会表决不再续约，并选聘新的物业服务企业且签订物业服务合同生效；物业服务企业因破产或营业执照注销，致使不能继续履行合同义务等。

除上述情况外，因物业服务合同到期或其他原因物业服务企业主动退出的，需提前90天书面告知建设单位、业主、业主委员会，以及物业所在地县（市、区）住建部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会。

原物业应配合新物业做好交接

《办法》明确，物业服务企业在收到解聘决定或书面告知30日内，应做好小区档案资料、预收欠收代收费用收支明细、公共收益等资料和账务的清理工作，就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议，并妥善处理好历史遗留问题。

在物业服务终止之日起7个工作日内，原物业服务企业应当退出物业服务区域，将物业用房、相关设施设备、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地住房和城乡建设行政主管部门办理相关备案手续。

违反相关规定将被处罚

《办法》提出，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的人员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应承担相应的民事赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。

在项目交接中不移交有关资料的，由辖区住建局(建设局)责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由辖区住建局(建设局)责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。