近日，一则北京海淀区蜂鸟家园一居室以600万元超低价成交的消息不胫而走，这一价格比今年年初的价格降了300多万元。一位知情的房产经纪人证实了这则消息。蜂鸟家园对口的是北京顶尖小学之一的中关村三小，以小户型为主的特点让这里成为学区房“神盘”，也被视为北京学区房市场的风向标。

2020年年末，北京海淀区的学区房突然走俏，成交量与价格在短时间内迅速上涨。但在楼市调控、多校划片、教师轮岗、打击学区房炒作以及近期的二手房指导价等多个措施的共同作用下，市场迅速降温，价格回调幅度较大。

直降300万元成交

近日，蜂鸟家园一套51.6平方米的开间以600万元的价格成交，这样的价格让一些房产业内人士直呼不可能。作为北京顶尖的学区房小区，在今年年初时，蜂鸟家园的成交价曾达到900万元至1000万元。

对于这则消息，蜂鸟家园小区附近的房产经纪门店的数位经纪人均予以证实。链家一位知情的房产经纪人林晨（化名）称，业主正准备换房，此前就看中了一套房源，支付了100万元的定金，之后又支付了500万元左右的首付款。因为临时出了一些情况，急需把蜂鸟家园的这套房子卖掉，并腾出购房资格，这才以远低于市场价的方式交易。这套房源是10月14日成交的，买方全款支付了600万元。

约11.63万元/平方米的价格，明显低于蜂鸟家园的二手房均价。有业内人士说：“600万元的价格，已经回到了2016年的水平。这个小区其他正在卖房的房东，都会对这个业主有意见。”

从今年7月北京西城区、海淀区执行多校划片开始，火爆的学区房市场旋即冰封，在教师轮岗、打击学区房炒作等多项措施的共同发力下，市场信心遭受打击，房价迅速走低。

林晨介绍，2020年年末，海淀区的学区房价格开始飙升，到2021年初的时候，蜂鸟家园小区的房价涨了15%左右，售价在900万元至1000万元/套之间。当前的售价已经降到了700万元至850万元/套之间，降了10%-15%。

70套房源

只能挂3套

近期，北京二手房市场的利空消息不断。今年国庆节前夕，海淀区房地产经纪协会结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

有市场消息显示，指导参考价共涉及29个小区，根据小户型（60平方米以下）、中户型（60-90平方米）及大户型（90平方米以上）设定挂牌指导价，房价超过指导价1%不允许中介机构挂牌，且不能通过中介成交。

蜂鸟家园小区小户型、中户型及大户型的指导价分别为171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米，一位经纪人介绍，今年10月8日，公司下架了该小区55套高于指导价的房源，目前挂牌的只有23套。贝壳找房APP显示，蜂鸟家园正在挂牌出售的房源均为40余平至60余平的一居室，只有一套房源的挂牌价高于指导价，为172094元/平方米，高于指导价不足1%。

位于海淀区五道口附近的华清嘉园，也被列入指导价名单，该小区小户型、中户型及大户型的指导价分别为132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。房产经纪人张华（化名）称，该小区原有70套二手房源在售，但目前只剩下3套还在正常挂牌，其余67套都被下架。她透露，指导价出台后，公司找业主协商下调挂牌价，但多数业主都不同意，只能下架处理。

二手房指导价

影响几何

自今年初深圳成为首个发布二手房指导价的城市，全国已经有多个城市出台该项政策。截至目前，二手房指导价政策已经覆盖有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、北京11个城市。

58同城、安居客数据显示，出台二手住房指导价的10个城市（除北京外）中，深圳、宁波、绍兴、广州9月份的二手房挂牌价环比下降，其中，广州在8月31日出台二手房指导价，9月份二手房挂牌价就环比下降了1.3%。

受二手房指导价影响最大的无疑是深圳。深圳市房地产中介协会发布数据显示，2021年9月，深圳全市二手房网签套数1967套（含自助），同比下降74%，环比下降17%。在过去的六年间，该市9月份二手房网签量的最低值也在5000套以上。

合硕机构首席分析师郭毅认为，尽管北京只有29个小区被“限价”，但由于都是区域的热门社区，控制住这些小区的价格，自然会对周边房价形成影响，“这些小区相当于标杆，它们的价格下来了，其他小区的价格自然也要下降，因此，海淀区的二手房指导价会促使市场成交价有所走低。”

郭毅分析，北京二手房市场的降温，主要还是受房贷收紧的影响，接下来的市场走势，依旧要看信贷资金的松紧程度。

据“中新经纬”